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楼市呈现“皇帝不急急死太监”矛盾格局 原文/谭浩俊 近段时间以来，各地稳楼市政策密集出台，中原地产研究院统计数据显示，截至5月20日，当月累计有超过56个城市发布了稳楼市政策。就在5月23日，哈尔滨也加入稳楼市行列，发布通知废止了2018年5月出台的房地产市场调控政策。
在卖方市场格局下，主导市场的是生产者和经营者，消费者只能被动接受，没有市场话语权。如果谁要想争市场话语权，就会立刻被生产者和经营者“踩死”；在买方市场格局下，决定市场走向的，是消费者。即便生产者和经营者再努力，话语权也在消费者一边，是消费者说了算。消费者不行动，生产者和经营者只能干瞪眼。
楼市目前就正处于买方市场阶段，决定市场走向的话语权已经转向消费者，而不是开发商，也不是地方政府。要知道，在过去相当一段时间里，楼市都处于卖方市场格局，供应多少商品房、供应什么样的商品房、价格如何确定、有没有优惠政策、商品房质量如何，都是开发商说了算。而地方政府为了土地收益，也是积极配合开发商在做着各种拉高地价、抬高房价的行为。而消费者只能被动接受，还要加快消费。不然，怎么可能会出现房价非理性上涨现象呢？
这种看起来由市场决定、由供求关系决定的现象，实则背后隐藏着太多非市场因素，隐藏着太多利益因素。恰恰是这些与市场格格不入的因素，主导了楼市的变化，主导了房价的变动，主导了居民的消费取向，导致相当一部分居民成为了“房奴”，与此同时，又诞生了一大批“房叔”、“房婶”、“房哥”、“房姐”，形成住房资源配置的极不合理——总量差距不大，结构严重失衡，有钱人用“囤房”投资，没钱人靠负债购房，或者租房，形成住房资源的严重浪费。
经过十多年的严厉调控，特别是“房子是用来住的、不是用来炒的“定位确定后，终于看到了房价平稳的希望，购房者也变得越来越理性。而随着开发商普遍陷入资金链泥潭，楼市的话语权也开始向购房者倾斜了。可是，地方政府又坐不住了，纷纷放松了楼市调控政策。有的放松了限购限售，有的降低了首套房比例，有的降低了房贷利率，更有补贴契税、补贴购房款的，甚至出现鼓励炒房现象，一时间，楼市又回到了调控前。
不过，从实际情况来看，这种看似对开发商非常有利，对市场非常有利的现象，感觉并没有能够把市场从买方拉回到卖方，对楼市来说，仍然呈现的是买方市场格局，购房者在主导着市场的变化。因为，依据以往的经验，一旦政府放松政策，市场就会立刻出现火热状态，房价也会随之上涨。但是，这一次不同，尽管地方放松楼市调控的力度很大，对购房者来说，受刺激的效果却很不明显，更多的购房者都处于等待观望状态。
不能不说，这是购房者成熟的标志，也是购房者不再容易被忽悠的表现。更多的购房者学会了用眼睛观察、用脑子思考、用理性判断的方法，思路和思维不再被调控政策的变化牵着鼻子走，而是随着自己的内心和理智行。很显然，在开发商普遍相当困难、资金链随时会断裂的情况下，等待观望，无疑是倒逼房价下跌最有效的手段。为什么楼市调控政策全面放松，市场仍然低迷，说到底，就是购房者理性回归的表现，是购房者变得越来越理智、越来越有耐心的标志。
民间有句俗话，叫做皇帝不急急死太监，讲的就是这个道理。尽管地方政府很为开发商着急，为市场低迷着急，可是，真正的主角——购房者不着急，他们并不想去关心开发商和市场，他们需要的是何时出手购房才最合适、最恰当。自然，楼市调控政策是否放松，对购房者来说，也就不重要了。即便有的地方出台了鼓励炒房的政策，面对市场的持续低迷，炒房者也不敢太造次。否则，也会受到严重的利益伤害。
这也意味着，地方政府放松楼市调控政策，只是一厢情愿，或者说安慰开发商。在买方市场格局下，尤其在广大居民已经饱受房价上涨痛苦、饱受“房奴”痛苦后，是不大可能再“配合”政策松绑而购房的。用有的居民的话说，“就是不买，看开发商怎么办”，这样的购房定力，才是市场未在楼市调控政策松绑下恢复的主要原因之一。因此，地方政府真的关心楼市，就不要有替代开发商的行为，应当让开发商通过降价来激活购房者的购房动力，提振市场信心。地方政府放松楼市调控，只会适得其反，会让购房者更加反感。有形之手对市场的干预，一定要把握好分寸，不然，只会自讨没趣。
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发表于 2022-5-26 09:58:17
